آنچه امروز «کاهش قیمت مسکن» خوانده می‌شود، بیشتر فریب افکار عمومی است
داریوش معمار - ایندیپندنت فارسی
وضعیت قیمت مسکن در ایران در ماه‌های گذشته، کنترل‌‌ها و دخالت دولت در این بازار و پنهان کردن وضع تورم و رشد قیمت‌ها، همراه با ارائه اطلاعات غیرواقعی، روشنگر «عملیات فریب» برای پنهان ماندن وضع اسفناک این بازار برای فروشندگان مصالح، تولیدکنندگان مسکن، مالکان و مستاجران است.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مدعی است که قیمت مسکن در ۱۵ منطقه تهران طی ماه‌های گذشته شیب نزولی داشته و این امر به سیاست‌های ارزی و اقتصادی دولت ربط دارد.
رئیس مرکز توسعه راهبردی وزارت راه و شهرسازی نیز تاکید کرده است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده در تهران، در روزهای پایانی تیر در قیاس با ماه‌های گذشته کاهشی ۳.۸ درصدی داشته است.
این سخنان در خصوص وضعیت قیمت مسکن، تفسیری نادرست از واقعیت بازاری است که تحت‌تاثیر کاهش ارزش پول ملی و نرخ تورم، رکودی سنگین و بی‌سابقه را از سر می‌گذراند.
بر اساس آمارها و با مقایسه آگهی‌های فروش مسکن در ایران در تیر ۱۴۰۰ و تیر ۱۴۰۲، قیمت‌ها در بازار مسکن رشدی ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی داشته‌اند که تقریبا مشابه نرخ تورم کشور است.
تیر ۱۴۰۰، میانگین قیمت هر متر آپارتمان نوساز در مناطق مختلف تهران ازاین قرار بوده است: در پاسداران ۶۸ میلیون ۳۰۰ هزار تومان، در سهروردی شمالی ۴۴ میلیون تومان، در قیطریه ۷۰ میلیون تومان، در بلوار مرزداران ۶۲ میلیون تومان، و در بلوار فردوس ۵۵ میلیون تومان.
اما بر اساس آمارهای سایت جامع «ایران فایل»، میانگین قیمت هر متر آپارتمان در همین مناطق، در خرداد ۱۴۰۲ تغییری چشمگیر داشته است. در حال حاضر قیمت هر متر آپارتمان نوساز در پاسداران ۱۸۲ میلیون تومان، در سهروردی شمالی ۱۱۱ میلیون تومان، در قیطریه ۱۷۵ میلیون تومان، در بلوار مرزداران ۱۴۲ میلیون تومان، و در بلوار فردوس غرب ۱۱۷ میلیون تومان است.
در واقع، اگر مقطع زمانی دو سال گذشته را در نظر بگیریم، به ازای رشد ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی مسکن در برخی مناطق، کاهش موقت سه تا ۱۵ درصدی به دلیل تشدید رکود، فریاد پیروزی رئیس کل بانک مرکزی را به مثابه دستاورد دولت، بلند کرده است.
وضع رشد قیمت مسکن در دیگر مناطق ایران نیز مشابه تهران است. با نگاهی به آمار مناطق مختلف اصفهان، شاهد رشد دو تا سه برابری قیمت‌ها طی دو سال گذشته‌ایم.
برای مثال، قیمت هر متر آپارتمان در ملک‌شهر اصفهان در حال حاضر ۴۸ میلیون تومان (رشد سه برابری)، در ناژوان ۷۵ میلیون تومان (رشد ۲.۵ برابری)، در مرداویج ۱۵۵ میلیون تومان (رشد ۳.۵ برابری) و در باغ زیار ۷۵ میلیون تومان (رشد ۲.۵ برابری) آگهی شده است.
در تبریز نیز بر اساس آگهی‌های مسکن در تابستان ۱۴۰۲ و تابستان ۱۴۰۰، قیمت‌ها دستکم تا دوبرابر رشد داشته است. در حال حاضر قیمت هر متر آپارتمان در منطقه ایل‌گلی فردوس ۸۵ میلیون تومان (رشد دو برابری)، و در رشدیه ۵۵ میلیون تومان (رشد دو برابری) است.
در شیراز نیز نمونه‌وار، در محله معالی‌آباد قیمت هر متر آپارتمان نوساز در حال حاضر ۴۶ میلیون تومان (دو برابری)، در محله قدوسی شرقی ۷۱ میلیون تومان (سه برابری)، و در قصرالدشت ۶۷ میلیون تومان (۲.۱ برابری) اعلام شده که نشان‌دهنده رشد قیمتی مشابه تهران است.
در واقع، کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ در ایران مطابق الگویی مشابه، دو سال گذشته را با رشد دائم قیمت مسکن سپری کرده‌اند. در شهرهای کوچک‌تر نیز به نسبت رونق کسب‌وکارها در آن‌ها، بعضی با رشد قیمت مشابه کلان‌شهرها مواجه بوده‌اند و بعضی دیگر نیز رشد قیمتی یک تا دوبرابری را از سر گذرانده‌اند.
اما ترفندی که رسانه‌های نزدیک به دولت سیزدهم برای تایید ادعای کاهش چشمگیر قیمت مسکن به کار برده‌اند، انتشار آمار نسبی در گستره کشوری است.
این آمار بدون درنظرگرفتن این واقعیت تلخ محاسبه شده است که در استان‌های سیستان و بلوچستان، کرمان و برخی شهرهای خوزستان، مشکلات اقلیمی از قبیل گردوغبار و افزایش بحران بی‌آبی، سبب شده است که ساکنان شهرهای کوچک‌تر ناچار به مهاجرت شوند و این مسئله بر وضع قیمت مسکن در این شهرها و میانگین گستره کشوری تاثیر بگذارد. ضمن اینکه آنچه سبب می‌شود دورنمای بازار مسکن در ایران امیدوارکننده نباشد، شرایط عوامل تاثیرگذار در تعیین قیمت مسکن است.
از ۱۴۰۰ تا امروز، تعداد مجوزهای دریافتی برای ساخت‌وساز سیر نزولی شدید داشته است. برای مثال، میزان مجوزهای صادرشده در ۱۴۰۰ در قیاس با ۱۳۹۹، حدود ۱۷ درصد کاهش داشته و در ۱۴۰۱ نیز میزان صدور پروانه ساخت در قیاس با سال پیش از آن کاهشی ۴۰ درصدی را از سر گذرانده است.
از طرفی، از ۱۳۹۹ تا امروز، قیمت زمین و مصالح ساختمانی به صورت متوسط رشدی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ درصدی داشته است، دستمزد کارگر و دیگر هزینه‌های جاری ساخت مسکن نیز به همین ترتیب رشد داشته‌اند که این موارد، به‌ویژه در رشد قیمت مسکن برای شهرهای کوچک موثر است.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که نرخ تورم ۶۰ تا ۷۰ درصدی پیش‌بینی‌شده برای سال جاری و مشکلات بازار مسکن، سبب می‌شود که ساخت‌وساز همچنان صرفه و دورنمای اقتصادی نداشته باشد.
از طرفی، با وجود ادعای دولت مبنی بر اینکه نهضت مسکن‌سازی ملی آغاز شده اس، مدیران کارخانه‌ها و کارگاه‌های تولید مصالح ساختمانی از رکود و نبود مشتری در بازار سخن می‌گویند که نشان‌دهنده آمار غیرواقعی دولت در این حوزه است.
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، از افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته خبر داده است. به گفته او، این افزایش قیمت ناشی از افزایش دستمزد و حقوق در نیمه اول ۱۴۰۱ بوده و با رشد قیمت دلار، اوج آن در بهمن و هفته اول اسفند مشاهده شده است.
بازار مصالح ساختمان در حال حاضر حتی در بخش تعمیرات و خرده‌فروشی نیز درگیر کسادی، بالا بودن هزینه‌ها و کاهش شدید تقاضا است و همین موضوع، باعث شده است که تعداد زیادی از واحدها فروش روند، تعطیل و نیمه‌تعطیل شوند، یا تغییرکاربری دهند.
فعالان بازار مصالح ساختمانی، توقف ساخت‌وساز را در کشور، دلیل این رکود می‌دانند. اما وزارت راه و شهرسازی در خرداد سال جاری مدعی شد که روند ساخت یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد آغاز شده است. سایت اقتصادی «اکو ایران» دوم تیر با انتشار گزارشی، ادعای وزارت راه و شهرسازی را زیر سوال برد.
به گزارش اکو ایران، سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن در ۱۴۰۱ در قیاس با ۱۴۰۰، منفی ۳.۹ درصد بوده است. همچنین، آمارهای شاخص سهم تولید ساختمان از کل تولید کشور، نشان می‌دهد که این شاخص از ۳.۹ درصد در ۱۳۹۷، به ۲.۶ درصد در ۱۴۰۱ کاهش یافته است.
علی کریمی فیروزجایی، نماینده مردم بابل در مجلس شورای اسلامی، نیز با رد ادعای دولت، گفته است که بر اساس مشاهدات، «هنوز با آمار دولت در خصوص ساخت‌وساز فاصله زیادی داریم».
سیاست‌های دستوری دولت در حوزه مسکن، شاید مهم‌ترین عامل بحران در بازار و دورنمای بی‌رمق آن باشد.
دولت کوشید برای کاهش قیمت مسکن، مالیات را به اهرم فشار بر مالکان خانه‌های خالی بدل کند تا این سناریو به رونق معاملات مسکن و ورود املاک جدید به بازار منجر شود.
این در حالی است که با بررسی خانه‌های خالی، برای مثال در شهر تهران، متوجه می‌شویم که خانه‌های مزبور عمدتا با متراژهای بالا و در مناطق شمالی شهر واقع شده‌اند که به گفته کارشناسان، خالی ماندن آن‌ها بیشتر ناشی از دو عامل است؛ نرخ بالای اجاره‌بهای معقول این واحدها باتوجه به رشد قیمت و هزینه نگهداری، که سبب شده است افراد زیادی قادر به اجاره خانه در این مناطق نباشند و به مهاجرت به مناطق ارزان‌تر و حاشیه شهرها ناچار شوند.
از. این گذشته، اگر مالکان بخواهند خانه را با قیمتی مطابق توان مستاجران اجاره دهند، با چالش ضرر ناشی از فرسایش و هزینه بالای تعمیرات ملک مواجه می‌شوند که بسته به نوع آپارتمان، به‌ویژه برای واحدهای نوساز، تا چندین برابر قیمت اجاره‌بهای دریافتی در سال است.
مسئله دیگر، نبود بازارهای جایگزین اقتصادی مطمئن در ایران برای سرمایه‌گذاری است. حتی اگر خانه‌های به ادعای دولت خالی‌مانده، فروخته شوند، مالکان نه می‌توانند این سرمایه را به بخش زیانده تولید وارد کنند، و نه وضعیت سیاه بازار بورس تمایلی برای جذب این سرمایه ایجاد می‌کند.
از سوی دیگر، قوانین دستوری دولت سبب شده است که ورود چنین حجم سرمایه‌ای به بازارهایی از قبیل سکه و ارز، مصداق قاچاق تلقی شود و در نتیجه، مالکان خانه‌های خالی، نگه داشتن آن‌ها را، حتی با وجود پرداخت مالیات، به‌صرفه‌تر از انتقال سرمایه به بازارهای دیگر بدانند.
برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه نیز خانه‌دارشدن طبق آمارهای دولتی، رویایی دور از دسترس است. در نتیجه، آنچه امروز «کاهش قیمت مسکن» اعلام می‌شود، بیشتر فریب افکار عمومی است.
از سویی نیز اشاره به این مسئله خالی از فایده نیست که برخی مشاوران املاک مدعی‌اند که کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق تهران، ناشی از شکست زمان انتظار برای فروشندگان فوری است که در پی بیش از شش ماه صبر و رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها تحت تاثیر کاهش ارزش پول ملی و تورم، ناچار ملک خود را بعضا برای خرید آنی و نقد، با سه تا ۱۵ درصد زیر قیمت بازار برای فروش عرضه کرده‌اند.
تابستان ۱۴۰۲ اینک در حالی به میانه رسیده است که تمام الگوهای اقتصادی می‌گویند وقتی ساخت‌وسازی در کار نیست، پیش‌بینی نرخ تورم برای سال جاری بیش از ۶۰ درصد است و بازارهای جایگزین اقتصادی برای انتقال سرمایه وجود ندارند، افزایش مجدد قیمت مسکن امری بدیهی خواهد بود.
تغییرات اقلیمی، رشد مهاجرت درون کشور و بی‌اعتمادی عمومی به سیاست‌های اقتصادی دولت، نیز هر یک برای ایجاد شوک مجدد قیمت به بازار مسکن کافی است؛ شوکی که ضربه نخست آن سال گذشته و با اثبات دروغ بودن وعده ساخت یک میلیون مسکن با سرمایه‌گذاری دولت بود.
